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借名购房涉及哪些法律问题

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借名购房涉及哪些法律问题

发布日期:2022-03-04 作者: 点击:

所谓借名购房,是购房人作为实际出资人购买房屋,登记于他人名下,并约定所有权属于出资人的情形。那么,借名购房涉及哪些法律问题? 

一、借名购房所产生的法律问题

借名购房使得房产登记的权利人并非真正的房屋所有权。根据物权变动的公示公信原则,为避免给交易相对人带来不可预见的损害,维护交易安全和稳定,物权的所属应当进行公示。动产以其占有为公示,不动产的公示方式即是登记。不动产物权必须经过登记始发生物权效力。一经公示,即产生公信力。

当事人基于对财产权属公示的信赖而为的交易行为,应当受到法律的保护。而对于借名购房,出资人并不是登记的权利人,也不是法律上适格的处分人。但登记权利人擅自处分该房屋的,如果相对方符合善意取得的要件,法律会偏重保障交易安全和善意相对人的利益,不会仅因其非事实权利人,无权处分而判定该物权变动无效。因此,借名购房如果发生纠纷,通常会陷入这样的境地:法律保护当事人之间合法的意思自治的合意,即双方借名购房的约定,但法律更保障交易安全,保障善意相对人基于物权公示公信力产生的信赖利益以维持社会的稳定。

二、借名购房中双方当事人所面临的风险

(一)出资人所面临的风险

1、如果借名购房后,登记权利人反悔,即使当事人留有足够充分的证据证明借名购房事实存在,也为其自身带来许多不必要的麻烦,更有甚者如无法证明借名购房事实的存在,出资人自身权利得不到保障,导致钱房两空。

2、如果所购房屋为保障性住房,出资人实际上并不符合购房条件,即使登记权利人认可借名购房事实,出资人也不能取得该房屋的所有权。

3、如果登记权利人擅自出售房屋,交易相对方为善意且已经办理变更登记的情况下,出资人不可能要求取消交易拿回房屋,即使证明了借名购房事实存在,也只能要求登记权利人承担相应责任。

4、如果登记权利人擅自在该房屋上设定他权利如抵押权等,在他项权利人为善意的情况下,出资人如果要求确认权属,通常需要涤除他项权利,才能获得他项权利人的认可,更甚之,如果抵押权人按照法律规定和抵押权登记实现抵押权,势必对出资人自身的权利造成影响。

(二)登记权利人面临的风险

1、如果购房需要的是登记权利人的资格、条件以享受优惠,借名购房后登记权利人通常丧失了再次享受该优惠条件的机会,如部分城市的首套房优惠政策,抽签摇号所取得的序位等。

2、如果出资人非全款购买该房屋,而是办理了按揭手续,在出资人不履行按揭还款义务的情况下,实际上是对登记权利人的信用资质发生影响,甚至银行直接向登记权利人要求还款。

3、如果登记权利人未偿还到期债务,债权人向法院申请强制执行,法院在查明被执行人财产时,将会把借名购房的该房屋视为登记权利人的财产,可能会将之作为被执行人生活所必须的财产予以保留,但执行其其他财产,导致登记权利人实际上生活所必须的财产被执行。

另外,借名购房的情况下,出资人与登记权利人通常关系较为密切,法院审理的借名购房纠纷中甚至多有亲属关系,因此双方基于信任,很多未签订书面协议或者协议约定并不明确。但由于借名购房本身隐藏着许多不可预测的因素,很容易引起纠纷,除了对当事人本身财产权利的损害以外,亦是对双方感情的破坏,从亲人变仇人的不乏其人。

四,借名购房法律风险防范

根据现有法律规定和司法实践,借名购房类纠纷,建议当事人从以下几方面着手,保障自身权利:

1、经济适用房等政策性保障住房,如果当事人确实不符合购房人条件,放弃购房。

2、如当事人购房并未违反法律、法规的禁止性规定,确需采用借名购房方式的,应当签订书面合同,并将双方当事人信息、房屋信息、房屋购买方式和双方约定的其他内容记载清楚。

3、出资人、登记权利人在借名购房前都应当对对方的财产、信用状况做深入、详细了解。

4、出资人应当妥善保管购房凭证、房款支付等所有证据材料,避免发生纠纷后举证困难,不能证实借名购房事实。

5、为防止登记权利人擅自处分房屋,出资人可与登记权利人办理房屋抵押权登记,将该房屋抵押登记在出资人名下。

借名购房看似简单便利,为当事人规避了很多限制性条件带来实惠,但实际暗藏许多不可预测的风险,建议当事人慎用。


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